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住宅ローン金利差0.4%でも借り換えのメリットはあるのか?検証しました。《我が家の備忘録》

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突然ですが、自分が住宅を購入した時の金利って、覚えていますか?そして、今現在の金利って知っていますか?

ちなみに我が家の場合は、9年前にローン開始で変動金利0.875%です。現在の同じ金融機関の金利は、0.445%。

!!!

変動なのに、なんでうちは0.445%じゃないの!?

そこで金融機関担当者からの返答は「店頭金利が決まっているからです。」

意味が分かりません。

なので、調べてみました。

金利は以下の3つから成り立っています。

①店頭金利【基準となる金利(定価)】

②優遇金利【引き下げ幅】

③適応金利【実際に利息を計算する時に適応される金利】

①店頭金利-優②遇金利=③適応金利

簡単に言うと、

店頭金利はここ10年でもほとんど変わってないけど、優遇金利が下がっている。優遇金利は残念ながら契約時に決まってしまうので、先の優遇金利が下がったとしても自分には適応されないということ。

住宅ローン「変動金利」なのにウチの金利なんで下がらないの? | やってみる (trialnetblog.com)

↑このサイトで分かりやすく説明してくれていました。

 

知らなかった!

 

だから、いくら「ウチも今の優遇金利に変えてくれ。」とダダをこねても無駄なんです。

それで契約してたんです。

 

無知でした。

 

ならば、やっぱり借り換えしかありません。

 

☑なんだかめんどくさい

☑手数料が取られるみたいだけど、実際手間をかけるほどお得になるのかな?

と、ずっと気になっていたけど後回しにしていた住宅ローンの借り換え。

我が家では、リベ大でお金の勉強を始めて、去年の12月ぐらいから家計の見直しをしています。

 

 

そこで、「貯める力」を育てるためにまずは固定費の見直しをしようということになり、一番金額の大きい住宅ローンの借り換えをすることにしました。

 ずっと気になっていた、けど出来ていなかった、住宅ローンの借り換えをついに実行することになったんです。

 

大きな一歩です。

 

結論から言うと、我が家の状況から考えると住宅ローンの借り換えはやらないと損だということが分かりました。

 

そこで今回は、実際に行った借り換えの手順とどれだけお得になるのかをご紹介します。

 

 我が家の住宅ローン事情

我が家の現在の住宅ローンの状況

9年前に新築戸建てを購入、ローン支払い開始

変動金利0.875% 35年ローン

残年数は26年

残高は3,000万円以上

返済方法:元利均等返済

 

一般的に、ローンの借り換えをするなら、

 

☑ローン残高が1,000万円以上

☑残年数10年以上

☑金利差1%以上が目安

と言われています。

 

①現在借りている金融機関にローンの残金と残り年数を確認する。

残金と残り年数をまず確認しないと、借り換えをした時に実際にどれだけ支払額が減るのかを知ることができないからです。

②借り換えを行う金融機関を選ぶ

まず、ネットで金利の低い金融機関を複数選びました。

 

我が家が選んだ条件:

・金利がなるべく低いこと

・借り換えの知識が全くなかったので、窓口で対面で色々教えてもらいながら決めたい。

以上の条件より、

住信SBIネット銀行(金利0.410%)

と、りそな銀行(金利0.429%)のどちらかに絞られました。

 

③事前審査を申し込む

選んだ2つの金融機関に事前審査を申し込みました。

【事前審査に必要な物】

・住宅ローン借入申込書(保証委託申込書)

・本人確認書類として、健康保険証と運転免許証(ない場合はパスポート)

・収入関係書類として前年分の源泉徴収票(会社員の場合)が必要です。

※個人事業主や法人の場合は異なります。

・借入中の償還予定表(写)

・借入中の返済口座通帳1年分

※インターネットバンキングの画面(写)等で代用が可能です。

物件の確認資料として

・間取り図

・土地登記事項証明書

・建物登記事項証明書

・土地の公図

 

このサイトを参考にしました。

https://www.resonabank.co.jp/kojin/jutaku/documents.html?bank=rb_unite

 

④借り換え金融機関の決定

事前審査をクリアしてからりそな銀行に住信SBIネット銀行の金利を伝え、それより下げてもらえるか交渉してみたところ、無理だったため、住信SBIネット銀行に決定しました。

 

SBIネット銀行で借り換えをするメリット

SBIネット銀行に決めて良かったことは、

☆適用金利が変動金利「ミスター住宅ローンREAL」というプランで金利0.41だった。

☆ネット銀行なのに、店舗(SBIマネープラザ)で相談ができるから。

☆諸費用がりそな銀行より17,000円安かった。

☆一部繰上返済の手数料が0円

 

ただ、SBIネット銀行の実店舗であるSBIマネープラザは、

東京、埼玉、神奈川(横浜市)、愛知県(名古屋市)、大阪、兵庫(神戸市)、福岡

にしかないので、そのほかの地域にお住まいの方にはあまりメリットにならないかもしれません。

 

⑤事前審査通過

1週間以内に事前審査にクリアしたかどうかの通知があります。

 

⑥現在借りている金融機関へ一括返済の申し入れを行う

事前審査を通過したら、現在借りている金融機関に一括返済の申し入れを行います。

※一括返済には手数料がかかります。

 

事前審査がクリアしたらあとは本審査の申請を出します。

 

【本審査に必要なもの】

  • 売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 住民票の原本
  • 返済予定表のコピー
  • 返済用口座通帳のコピー

※口座から引き落しで返済中の場合

  • 給与・賞与明細のコピー

※給与から引き落しで返済中の場合             

  • 住民税課税証明書のコピー
  • 所得税納税証明書のコピー
  • 確定申告書のコピー

※自営業者と、給与所得以外の収入がある場合

  • 重要事項説明書のコピー
  • 不動産売買契約書コピー
  • 不動産登記簿謄本(土地・建物)のコピー
  • 公図
  • 地積測量図
  • 建物図面
  • 住宅地図
  • 団体信用生命保険申込書兼告知書(借り換え予定の金融機関で入手)

 ⑦本審査通過

本審査クリアの連絡までは2週間ぐらいかかりました。

 

⑧現在借り入れの金融機関に完済日を決定し、新たな借り入れ先の金融機関に連絡する

※借り入れ日の2週間前まで

⑨金銭消費貸借契約

新たな借り入れ先の金融機関と新しい住宅ローンの契約を行う

 

⑩司法書士と面談

面談の際の持ち物は事前に案内があります。

面談の所要時間は30分程度です。

登記費用の支払いについての説明を受けます。

 

⑪住宅ローン借り換えの完了

借り換えた金融機関の金利は変動で0.410なので、0.875-0.410=0.465になりました。

結局、いくら節約になるのか?

諸費用を含めた増減額合計=-1,192,558円

諸費用総額(一般的な場合)993,000円

・抵当権設定・抹消費用206,000円

・事務取扱手数料737,000円

・その他登記関連費用30,000円

・印紙税20,000円

今回の借り換え時にかかる諸費用も借り換え後のローンに組み込んで計算してあるので、純粋に-1,192,558円この金額分が節約できたことになります。

それにしても、諸費用だけでも)100万円近くかかるなんて、ちょっとびっくりです。

それに、現在借りている金融機関にも一括返済手数料として税込み22,000円かかるのが、私個人的には納得がいきません。

 

まとめ

 我が家の場合は、借り換え前の金利0.875%-借り換え後の金利0.410%=0.465%

一般的には金利差1%以上で借り換えがお得になると言われていますが、金利差0.465でも100万円ぐらいお得になりました。

借り換えには、ローン残高と残年数によっても大きく差が出ます。残高が多く、残年数も多いほど大きなメリットが出るようです。

一度、試算してみてくださいね。

 

結論、私は、やってよかったです。

 

最後までお読みいただきありがとうございました。